Keine einstweilige Anordnung gegen das Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen

Bundesverfassungsgericht -Pressestelle-

Einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge abgelehnt Pressemitteilung Nr. 33/2015 vom 27. Mai 2015

Das Bundesverfassungsgericht hat eine neue Pressemitteilung veröffentlicht.

Hierzu lautet der Kurztext:

Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das zum 1. Juni 2015 vorgesehene Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge abgelehnt. Der Beschluss beruht auf einer Folgenabwägung. Für den Erlass einer einstweiligen Anordnung müssten die Nachteile, die durch das vorübergehende Inkrafttreten eines - nach abschließender Prüfung - verfassungswidrigen Gesetzes entstünden, die Nachteile deutlich überwiegen, die mit der vorläufigen Verhinderung eines verfassungsmäßigen Gesetzes verbunden wären.

Den Antragstellern ist die Darlegung eines hinreichend schwerwiegenden Nachteils jedoch weder für die Gesamtheit der Wohnungsvermittler noch im Hinblick auf ihre eigene Situation gelungen.

Sie können den Text im Internet über folgende URL erreichen:

http://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/bvg15-033.html

 

Herausgeber: Bundesverfassungsgericht, Schlossbezirk 3, 76131 Karlsruhe © Bundesverfassungsgericht - 2014

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen - Viele Kreditnehmer verschenken Geld!

Die Immobilienzinsen ziehen wieder an. Wer immer noch nicht überprüft hat, ob die Widerrufsbelehrung in seinem Darlehensvertrag wirksam ist, sollte dies so schnell wie möglich nachholen. Er verschenkt u. U. eine  Menge Geld.

Immobilienmaklerverträge und die Widerrufsbelehrung

Seit dem 13.6.2014 gilt auch für Immobilienmakler, dass deren Maklerverträge in folgenden Situationen mit einer Widerrufsbelehrung zu versehen sind.

1. Ihr Vertragspartner muss ein Verbraucher sein. Verbraucher ist jede natürliche Person, die im konkreten Fall nicht überwiegend aus gewerblichen oder freiberuflichen Interessen den Vertrag mit dem Makler schließt.

2. Der Vertrag muss entweder als Fernabsatzvertrag zu Stande gekommen sein, also per Telefon, Fax, E-Mail, Post oder Internet. Betroffen davon sind z.B. alle Verträge, die über Immobilienportale zustandekommen. Oder aber der Maklervertrag wird außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen.

In diesen Fällen sind Widerrufsbelehrung zu verwenden, die dem amtlichen Text entsprechen und außerdem einen Hinweis auf einen etwaigen Wertersatz im Falle des Widerrufs enthalten. Eine Musterwiderrufserklärung soll nach Möglichkeit ebenfalls zur Verfügung gestellt werden, auch wenn der Verbraucher diese Mustererklärung nicht benutzen muss.

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit dem Tag des Vertragsschlusses, wenn bei Vertragsschluss die Widerrufsbelehrung ausgehändigt wurde. Beim Abschluss über das Internet muss der elektronische Vertrag eine ebenfalls deutlich vom Rest des Vertrages abgesetzte Widerrufsbelehrung mit allen Pflichtangaben enthalten.

Soll der Makler sofort tätig werden, muss er außerdem darauf hinweisen, dass das Widerrufsrecht des Verbrauchers sofort erlischt,  wenn der Makler seine Tätigkeit vollständig erbracht hat.

Der Verbraucher wiederum muss auf sein Widerrufsrecht ausdrücklich verzichten. Die Belehrungen sind dem Verbraucher außerdem auf einem dauerhaften Datenträger (Papier oder PDF) zur Verfügung zu stellen.

Widerruft der Verbraucher den Maklervertrag, bevor der Makler seine Tätigkeit vollständig erbracht hat, entsteht kein Provisionsanspruch. Der Makler hat aber gegebenenfalls einen Anspruch auf Auslagenersatz.

Ist der Maklervertrag bereits vollständig erfüllt, können gleichwohl Provisionsansprüche rückwirkend auch wieder verloren gehen, wenn der Vertragspartner den Maklervertrag wirksam widerrufen kann. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Maklervertrag keine,  eine falsche oder aber unvollständige Widerrufsbelehrung enthalten hat. In diesem Fall kann der Kunde noch bis ein Jahr und zwei Wochen nach Abschluß des Maklervertrages  den Widerruf des Maklervertrages erklären. Der Makler muss dann die schon erhaltene Provision zurückzahlen. Im Vermietungsfall handelt es sich um zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, die in der Regel der Mieter gezahlt hat.

Bei Kaufverträgen über Immobilien können aber leicht vier-  bis fünfstellige Beträge zusammenkommen. Für den Makler besteht also ein erhebliches Risiko.

Für die Zeit vor dem 13.6.2014 ist die Rechtslage unter den Gerichten strittig. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierzu steht noch aus.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen und die Folgen

Widerrufsbelehrungen können auch dann angreifbar sein, wenn sie den Text der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses jeweils geltenden Musterwiderrufsbelehrung vollständig und ohne eigene Zusätze der Bank widergeben.

Nach seit Jahr­zehn­ten ge­fes­tig­ter Recht­spre­chung des BGH - auch schon zum früh­eren Haus­tür­wi­der­rufs­ge­setz - müs­sen Wi­der­rufs­be­leh­run­gen be­so­nders ge­stal­tet und her­vor­ge­ho­ben wer­den, um ih­re Warn­funk­ti­on er­fül­len zu kön­nen.

Das ist dann nicht der Fall, wenn die Wi­de­rruf­sin­fo­rma­tion  in der­sel­ben, oft klei­nen Schrift und Ge­stal­tung wie die üb­ri­gen Ver­trags­klau­seln ge­hal­ten sind und als Teil des Darlehensvertrages erscheinen. Die Widerrufsbelehrung geht  im Text des Vertra­ges dann un­ter und kann deshalb ihre Warnfunktion gerade nicht erfüllen, was seitens der Banken wohl auch beabsichtigt ist.

Aus diesem Grund genügt es nicht, ausschließlich die Widerrufsbelehrung zu prüfen. Es ist immer der gesamte Darlehensvertrag einer Prüfung zu unterziehen, um eine zutreffende Beurteilung vornehmen zu können.

Zinsen nachfordern bei alten Sparverträgen

Alte Banksparpläne mit Laufzeiten zwischen 10 und 25 Jahren, die kürzlich fällig geworden sind oder demnächst fällig werden,  enthalten häufig variable Zinssätze, die laut vertraglicher Vereinbarung durch Aushang bei  der Bank einseitig verändert werden können. Prospekte zum Vertrag enthalten in der Regel auch keine Einzelheiten über Zinsveränderungen.

Hellhörig sollte werden, wer in seinem Banksparplan folgende Klausel vorfindet:

„ Der  Sparz­in­sen  beträgt der­zeit x  % .

Der jeweils gültige Zinssatz wird durch Aushang bekannt ge­ge­ben".

Dies nennt man ein ein­sei­ti­ges Leistungsbestimmungsrecht, das in dieser  un­be­schränk­ten Form vom Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2003 für unwirksam erklärt worden ist.

In weiteren Urteilen hat der Bundesgerichtshof dargelegt, aufgrund welcher  Maßstäbe von den Banken eine neue Abrechnung vorzunehmen ist. In al­len Fäl­len han­del­te es sich um Sparverträge von Sparkassen.

 Wessen Vertrag also in den letzten drei Jahren ausgelaufen ist oder demnächst ausläuft,  sollte  sich der Sache annehmen und neue Ab­rech­nun­gen seitens des Bankhauses verlangen sowie die Neuabrechnungen durch Sachverständigengutachten auf ihre Richtigkeit überprüfen lassen.

Wie häufig ist auch in diesen Fällen damit zu rechnen, dass sich Banken weigern, eine Neuberechnung vorzunehmen oder aber zum Nachteil des Kunden rechnen.

Je nach der Laufzeit des Vertrages und der Höhe des Sparbetrages können die Nachforderungen hoch vier- oder fünfstellig sein.

Es empfielht sich, von vornherein gerichtliche Schritte mit in Betracht zu ziehen.

Die Einzelheiten sind kompliziert. Nehmen Sie daher Hilfe von qualifizierten  RechtsanwältInnen in Anspruch.

Kreditbearbeitungsgebühren für gewerbliche Kredite - Was ist zu tun?

Der Bundesgerichtshof hat im Oktober 2014 entschieden, dass Kreditbearbeitungsgebühren für Verbraucherkredite noch zurückgefordert werden können und die Verjährungsfrist für die Jahre 2005-2011 zum Jahresende 2014 abläuft.

Existenzgründer, welche ein Darlehen bis zur 75.000 € zur Existenzgründung aufgenommen haben, werden als Verbraucher behandelt.
Für private Darlehen von Unternehmern gilt ebenfalls, dass sie die Kreditbearbeitungsgebühren zurückverlangen können. Es kommt auf den Verwendungszweck des Darlehens an.

Es stellt sich nun die Frage, was mit Kreditbearbeitungsgebühren in Darlehensverträgen von Unternehmern, Freiberuflern und Selbstständigen für deren beruflichen Zwecke geschieht. Eine höchstrichterliche Rechtsprechung steht noch aus.

Schon unter der Geltung des Gesetzes über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen konnten sich Unternehmer über die Generalklausel auf den Schutz des Gesetzes berufen, wenn auch teilweise nicht im selben Umfang wie Verbraucher.
Zur aktuellen Rechtslage steht fest, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen und Verträge, die den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben, gemäß § 307 BGB unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen.

Von einer unangemessenen Benachteiligung ist auszugehen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so wesentlich einschränkt, dass der Vertragszweck gefährdet ist.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Vielzahl von Urteilen entschieden, dass Handlungen von Banken, welche die Kreditinstitute in ihrem eigenen Interesse vornehmen, nicht zu vergüten sind (BGH in NJW 2011, S. 2640).

Beispiele sind Verwaltungskosten von Darlehenskonten, Kosten für Pfändungsschutzkonten, Entgelte bei Kontopfändungen, Benachrichtigungen bei Lastschriftrückgaben und ähnlichem.

Die Gewährung von Darlehen gehört zum Geschäftsmodell von Banken, die über die Zinsen Einnahmen und Gewinne erwirtschaften wollen. Mit der Bearbeitung eines Darlehensantrages ist die Bank also ausschließlich im eigenen Interesse tätig. Sie erbringt damit keine Dienstleistung für den Darlehensnehmer. Ohne Dienstleistung existiert aber keine Pflicht des Darlehensnehmers zur Bezahlung.

Bearbeitungsentgelte für solche Tätigkeiten halten der Inhaltskontrolle somit nicht stand.

Das Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 15. November 2013, Az. 18 C 3194/13 und das Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 8. November 2013, Az. 4 C 387/12 haben bereits Unternehmen den Ersatz von Bearbeitungsgebühren für gewerbliche Kredite zugesprochen.

Angesichts der drohenden Verjährung zum Jahresende 2014 ist höchste Eile geboten, wenn Bearbeitungsgebühren für die Jahre 2005-2011 einschließlich noch zurückgefordert werden sollen.

Ein einfaches Schreiben an die Bank unterbricht die Verjährung nicht. Wenn die Banken nicht einlenken, wovon auszugehen ist, müssen vor dem Jahreswechsel noch verjährungsunter-brechende Maßnahmen eingeleitet werden.

Unternehmer müssen also jetzt sofort tätig werden! Um keine Zeit zu verschenken, sollte sofort professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden.
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Aufreger im Oktober

Eine 90 Jahre alte Frau wird von einer Angestellten ihrer Sparkasse im Südhessischen angesprochen, sie solle doch ihre Ersparnisse wegen der derzeit niedrigen Zinsen Gewinn bringender investieren. Die Frau lässt sich glücklicherweise nicht überreden, ist aber ziemlich verunsichert.

Beim nächsten Besuch in der Filiale fragt dieselbe Person die Mandantin, ob sie schon ihr Testament gemacht habe. Sie hat. Daraufhin fragt die Sparkassenangestellte weiter, ob das Testament auch "notariell beglaubigt" sei, sonst sei es nämlich unwirksam.

Die Mandantin verläßt  aufgelöst die Bank und kann die ganze Nacht nicht schlafen.

Welche Impertinenz dieser Bankmitarbeiterin! Alte Menschen zu riskanten Anlagen überreden wollen und " juristische Beratung" am Bankschalter ohne blassen Schimmer.

Meine Erfahrung nach ist dies kein Einzelfall. Meine Mandantin hat klug reagiert.

Leider lassen sich auch jüngere Senioren tatsächlich zu Investitionen überreden, die sie nicht überblicken und auch nicht wollen.

Festzuhalten ist, dass die Beurteilung juristischer Vorgänge nicht ohne Grund Rechtsanwälten und Rechtsanwältinnen vorbehalten ist, die nach einem langen Studium noch zwei Staatsexamina absolvieren mussten, um Rechtsberatung betreiben zu dürfen. Schaltermitarbeiter in Banken und Sparkassen verfügen über keine annähernde Ausbildung und sollten in ihre Schranken gewiesen werden.