Änderungen im Mietrecht – was
Vermieter und Mieter wissen müssen
Eine Übersicht für Laien
Zum 1. Mai
2013 treten folgenden Gesetzesänderungen in Kraft:
1. Der Mieter hat bei energetischen Sanierungen und
Modernisierungen während der ersten drei Monate kein Recht zur Mietminderung.
2. Die Gerichte sind zukünftig
verpflichtet, Räumungsprozesse beschleunigt durchzuführen. Weil der Vermieter
bei einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses, z.B. bei
Zahlungsrückstand, nicht zur eigenmächtigen Räumung berechtigt ist, soll durch
eine Beschleunigung des Gerichtsverfahrens der finanzielle Schaden des
Vermieters begrenzt werden. Während des Rechtsstreits kann der Vermieter
beantragen, dass der Mieter für die Mieten und Nutzungsentgelte bis zum
endgültigen Urteil eine Sicherheit stellt, z.B. durch Bankbürgschaft oder durch
Hinterlegung von Geld bei der Hinterlegungs-stelle des Amtsgerichtes.
U Unter
bestimmten Umständen droht dem Mieter sogar die Räumung per einstweiliger
Verfügung, obwohl der Räumungsprozess noch nicht beendet ist.
3. Ferner können Personen, die nicht
Mieter sind, aber mit in der Mietwohnung wohnen und dem Vermieter unbekannt
sind, aufgrund einer einstweiligen Verfügung aus der Wohnung entfernt werden.
Voraussetzung hierfür ist ein vollstreckbares Räumungsurteil gegen den Mieter.
Die neue
Regelung birgt für Vermieter und Mieter Risiken. Der Vermieter kann sich u. U. schadensersatzpflichtig
machen. Der Mieter wird häufig vorzeitig aus der Wohnung entfernt werden
können.
4. Zu den neuen Regelungen gehört auch,
dass zukünftig in bestimmten Gebieten die Mieterhöhung innerhalb von drei
Jahren auf 15 % begrenzt ist. Einzelheiten hierzu müssen die Bundesländer
regeln.
5. Außerdem kann der Vermieter ab dem 1.
Juli 2013 den Wärmelieferanten wechseln, ohne seine Mieter um Erlaubnis zu
fragen. Voraussetzung ist aber, dass sich dadurch die Wärmelieferung für den
Mieter nicht verteuert.
Interessante Urteile im Mietrecht hat
auch der Bundesgerichtshof in jüngster Zeit erlassen.
Z.B. kann
der Vermieter auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn dieser Eigenbedarf
bei Vertragsschluss noch nicht absehbar war (BGH VIII ZR 233/12).
Gewerblicher
Musikunterricht darf in einer Mietwohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters
durchgeführt werden. Andernfalls droht die Kündigung (BGH VIII ZR 213/12).
Das häufig
in Mietverträgen enthaltene strikte Verbot von Tierhaltung ist unwirksam. Es
ist in jedem Einzelfall zwischen den Interessen des Mieters an der Tierhaltung
und den Interessen der anderen Hausbewohner und Nachbarn abzuwägen (BGH VIII ZR
168/12).
Eine rechtzeitige
anwaltliche Beratung ist daher dringend zu empfehlen.
Anwaltskanzlei
Hildebrand-Blume
Eigentum und Miete, Gesellschaftsrecht,
Erbrecht, Versicherungsrecht,
Vertragsgestaltung
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