Mieterschutz vom BGH weiter gestärkt!

Verstärkung des Mieterkündigungsschutzes!

Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle -Nr. 069/2017 vom 10.05.2017

Bundesgerichtshof führt seine Rechtsprechung zur Anwendung der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen fort (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB*)

Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* - hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten - wirksam ist.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Das Hausgrundstück, das im Jahr 2014 vom Kläger - einem eingetragenen Verein - erworben wurde, ist außerdem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Nach der Darstellung des Klägers sind sämtliche Gebäude sanierungsbedürftig.

Der Kläger ist zugleich an einer Gesellschaft (GmbH) beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude unter Nutzung von Fördermitteln (Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz) und ohne finanzielle Belastung für den Kläger im Rahmen eines "Arbeits- und Lebensprojekts" zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bisherigen Mehrfamilienhaus und in der Scheune psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und im Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Gesellschaft vermieten.

Mit Schreiben vom 1. August 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB* und begründete dies damit, dass andernfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne. Denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar mit der Schaffung der Wohnplätze auch im Wohngebäude verbunden. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte in der ersten Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil allerdings abgeändert und die Klage abgewiesen, da der Kläger nicht ansatzweise dargelegt habe, welche Nachteile ihm selbst - und nicht der Gesellschaft - drohten, wenn das Projekt unter Aussparung der Wohnung der Beklagten umgesetzt würde.

Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts unabhängig von den drei für die streitgegenständliche Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen bereits begonnen worden. Es wurden nicht nur das Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer Sanierung schon zweckentsprechend genutzt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Kläger geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB*) vorliegt noch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* gegeben ist. Der Kläger würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten - selbst wenn man ihm zusätzlich zu seinen wirtschaftlichen Interessen die Berufung auf die von der Gesellschaft verfolgten gemeinnützigen Interessen gestattete -  keinen Nachteil "von einigem Gewicht" erleiden. Damit überträgt der Senat seine im Urteil vom 29. März 2017 entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters (VIII ZR 45/16, noch nicht veröffentlicht; Pressemitteilung Nr. 43/2017) auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters.

Auch im nun entschiedenen Fall war einer der typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB*, in denen der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt hat, unter welchen Umständen dem Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandinteresse des Mieters zukommt, nicht einschlägig. Der vom Kläger zusätzlich zur Generalklausel nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* benannte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB*) setzt voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist. Nach eigenen Angaben hegt der Kläger jedoch überhaupt nicht die Erwartung, durch die Vermietung des - nach der Sanierung im Wert gestiegenen Grundstücks - an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern verfolgt vielmehr die Absicht, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Damit schied schon mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

Bei Anwendung der danach allein noch in Betracht kommenden Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* verlangt das Gesetz eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16; Pressemitteilung Nr. 43/2017) entschieden hat, geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB* allerdings einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung. Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist. Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet. Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der je nach Fallgestaltung auch die Intensität eines erheblichen Nachteils im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* erfordern kann.

Gemessen hieran ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Dabei kann letztlich sogar offen bleiben, ob sich der Kläger als privater Vermieter überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der Gesellschaft (GmbH) - und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist - verfolgten Projekts berufen kann. In diesem Fall wäre sein Interesse zwar (auch) darauf gerichtet, psychosoziale Wohngruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden Betreuung) zuzuführen. Insofern bleibt der personale Einschlag des Nutzungsinteresses jedoch deutlich hinter dem der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB*) zurück. Daneben verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der Gesellschaft zur Verwirklichung des von dieser geplanten - und inzwischen auch teilweise bereits umgesetzten - Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt. Außerdem ist er als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt.

Insgesamt weist die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage damit eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erleidet. Diese Schwelle erreichen die vom Kläger aufgeführten Gründe jedoch nicht. Insbesondere gefährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den vom Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts nicht, sondern führt lediglich dazu, dass drei von insgesamt dreiundzwanzig geplanten Wohngruppenplätzen nicht geschaffen werden können.

* § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.[…]

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

 […]

Vorinstanzen:

Amtsgericht Rostock - Urteil vom 13. März 2015 - 47 C 438/14

 Landgericht Rostock - Urteil vom 13. November 2015 - 1 S 64/15

Karlsruhe, den 10. Mai 2017

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Formularklausel, also im Vertrag vorgedruckter Text über Kontogebühr beim Bauspardarlehen eines Verbrauchers ist unwirksam!

  Verwaltung von Bauspardarlehen erfolgt  im eigenen Interesse der Bausparkasse. Dafür gibt es kein Geld! 

Bundesgerichtshof entscheidet über eine Formularklausel betreffend eine bei Gewährung eines Bauspardarlehens zu zahlende "Kontogebühr".

Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle -Nr. 068/2017 vom 09.05.2017

Urteil vom 9. Mai 2017 - XI ZR 308/15 

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine vorformulierte Bestimmung über eine bei Gewährung eines Bauspardarlehens vom Verbraucher in der Darlehensphase zu zahlende "Kontogebühr" unwirksam ist. 

Sachverhalt: 

Der Kläger, ein Verbraucherschutzverband, wendet sich mit der Unterlassungsklage nach § 1 UKlaG gegen eine von der beklagten Bausparkasse in den von ihr abgeschlossenen Bausparverträgen verwendete Klausel sowie eine damit korrespondierende Regelung in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) der Beklagten, die jeweils eine vom Bausparer in der Darlehensphase zu zahlende "Kontogebühr" in aktueller Höhe von 9,48 € jährlich vorsehen. 

Die von der Beklagten vorformulierten Darlehensverträge enthalten unter anderem folgende Bestimmung: 

"I.1. Bauspardarlehen 

[…] 

b) Kosten des Bauspardarlehens 

Über die Zinsen und die Tilgung hinaus fallen bei planmäßigem Verlauf des Bauspardarlehens folgende Kosten an: 

Kontogebühr: derzeit je Konto 9,48 Euro jährlich (gemäß ABB) 

[…]." 

§ 17 Abs. 1 der ABB der Beklagten lautet: 

"Die Bausparer bilden eine Zweckgemeinschaft. Ihre Verträge bilden das Bausparkollektiv. Unter Berücksichtigung der Besonderheiten des kollektiven Bausparens berechnet die Bausparkasse für bauspartechnische Verwaltung, Kollektivsteuerung und Führung einer Zuteilungsmasse eine Kontogebühr. 

[…] 

Für ein Konto in der Darlehensphase beträgt die Kontogebühr 9,48 Euro. Die Darlehensphase beginnt mit der ersten (Teil-) Auszahlung des Bauspardarlehens." 

Der Kläger ist der Ansicht, die beiden Klauseln über die "Kontogebühr" in I.1.b) der Darlehensverträge sowie in § 17 Abs. 1 der ABB verstießen gegen § 307 BGB* und nimmt die Beklagte darauf in Anspruch, deren Verwendung gegenüber Privatkunden zu unterlassen. 

Prozessverlauf: 

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Der Bundesgerichtshof hat ihr aufgrund der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision des Klägers stattgegeben.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

Die beiden - als einheitliche Regelung zu verstehenden - Klauseln über die Erhebung einer "Kontogebühr" in der Darlehensphase stellen eine gerichtlicher Kontrolle unterliegende sogenannte Preisnebenabrede dar. In der Darlehensphase ist mit den Tätigkeiten der "bauspartechnische[n] Verwaltung, Kollektivsteuerung und Führung einer Zuteilungsmasse", für die die Beklagte die Kontogebühr auch in diesem Zeitraum erhebt, weder die Erfüllung einer Hauptleistungspflicht der Beklagten noch eine rechtlich nicht geregelte Sonderleistung verbunden. Die vorgenannten Tätigkeiten erbringt die Bausparkasse nach Darlehensgewährung nicht im Interesse des Darlehensnehmers. Dass sie nach Eintritt in die Darlehensphase Zahlungen des Kunden ordnungsgemäß verbucht, liegt ebenfalls ausschließlich in ihrem Interesse. Die bloße Verwaltung der Darlehensverträge nach Darlehensausreichung ist keine gesondert vergütungsfähige Leistung gegenüber dem Bausparer, sondern eine rein innerbetriebliche Leistung der Bausparkasse.

Der hiernach eröffneten Inhaltskontrolle halten die beanstandeten Regelungen über die Kontogebühr in der Darlehensphase nicht stand. Sie weichen von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab und benachteiligen die Bausparkunden der Beklagten unangemessen, § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB*. Die Klauseln sind mit dem - wie der Senat bereits entschieden hat (Urteil vom 8. November 2016, vgl. dazu Pressemitteilung Nr. 198/2016): auch für Bauspardarlehensverträge geltenden - gesetzlichen Leitbild des § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB** unvereinbar, weil die Berechnung der Kontogebühr in der Darlehensphase der Abgeltung von Aufwand für im Zusammenhang mit Bauspardarlehen stehende Verwaltungstätigkeiten der Beklagten dient und folglich Kosten auf deren Kunden abgewälzt werden, die für Tätigkeiten anfallen, die von der Beklagten überwiegend in eigenem Interesse erbracht werden. 

Hinreichende Gründe, die die Klauseln bei der gebotenen umfassenden Interessenabwägung dessen ungeachtet als angemessen erscheinen lassen, liegen nicht vor. Die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist insbesondere weder sachlich gerechtfertigt noch wird der gesetzliche Schutzzweck auf andere Weise sichergestellt. Die Kontogebühr in der Darlehensphase wird schließlich auch nicht durch bausparspezifische Individualvorteile der Bausparkunden ausgeglichen.

* § 307 BGB Inhaltskontrolle 

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. 

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. 

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein. 

** § 488 Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag 

(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen. 

… 

Vorinstanzen: 

LG Karlsruhe - Urteil vom 6. Dezember 2013 - 10 O 36/13 

 OLG Karlsruhe - Urteil vom 16. Juni 2015 - 17 U 5/14 

Karlsruhe, den 9. Mai 2017

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Der BGH hat in mehreren Fällen über Bearbeitungsgebühren bei Unternehmerdarlehen zu entscheiden

Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle - Nr. 061/2017 vom 02.05.2017

Verhandlungstermin am 4. Juli 2017, 12.00 Uhr, in den Sachen XI ZR 562/15, XI ZR 233/16 und XI ZR

436/16 (Bearbeitungsentgelte bei Unternehmerdarlehen)

1. XI ZR 562/15

Der Kläger nahm zur Finanzierung von Wohn- und Geschäftshäusern und Mehrfamilienhausanlagen in den Jahren 2009 und 2010 drei Darlehen bei der beklagten Bank auf. Dabei wurde jeweils eine Margenvereinbarung mit einer Laufzeit von etwa einem bzw. zwei Jahren und einer Zinsbindungsfrist von drei Monaten getroffen. Als Referenzzinssatz für die Dauer der Margenvereinbarung wurde der EURIBOR-Satz festgelegt. Im Anschluss sollten langfristige Konditionen vereinbart werden.

In allen drei Verträgen ist ein "Bearbeitungsentgelt für Vertragsschluss" in Höhe von jeweils 10.000 € vorgesehen, dessen Rückzahlung der Kläger begehrt, weil er in dieser Klausel eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung sieht. Seine Klage hatte in beiden Vorinstanzen Erfolg. 

Das Oberlandesgericht hat einen Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Bearbeitungsentgelte für gegeben erachtet. Die angegriffene Klausel stelle eine der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB* unterliegende Preisnebenabrede dar und sei auch gegenüber dem als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB** handelnden Kläger unwirksam. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Bearbeitungsentgelten bei Verbraucherdarlehen (Senatsurteile vom 13. Mai 2014 - XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13, vgl. Pressemitteilung Nr. 80/2014) sei auch für solche Darlehen maßgeblich, die Unternehmern gewährt werden. Im Bereich der Unternehmensfinanzierung gebe es keine durchgreifenden Argumente, die ausnahmsweise die Erhebung eines laufzeitunabhängigen Entgelts rechtfertigen könnten, zumal ein solches Entgelt auch für unternehmerisch tätige Kunden mit nicht unerheblichen finanziellen Nachteilen verbunden sei. Außerdem erfasse die Klausel nicht nur Großunternehmer, sondern auch Kleinunternehmer bzw. mittelständische Unternehmer, die sich in einer vergleichbaren Abhängigkeit wie ein Verbraucher befinden könnten. Der Rückzahlungsanspruch des Klägers sei auch nicht verjährt.

Mit ihrer von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte weiterhin das Ziel der vollständigen Abweisung der Klage.

Vorinstanzen:

 LG Hannover - Urteil vom 4. Juni 2015 - 3 O 354/14

 OLG Celle - Urteil vom 2. Dezember 2015 - 3 U 113/15

und

2. XI ZR 233/16

Der Kläger ist als selbständiger Immobilienprojektentwickler tätig. Er schloss in den Jahren 2004 bis 2008 mehrere Darlehensverträge mit der beklagten Bank.

Gegenstand dieses Revisionsverfahrens ist eine Kreditvereinbarung aus dem Jahre 2005 mit einer Vertragslaufzeit von elf Monaten zum Zwecke des Ankaufs und Umbaus eines Wohn- und Geschäftshauses. In dem Vertrag verpflichtete sich die Beklagte, dem Kläger ein nicht revolvierendes Darlehen mit dem Höchstbetrag von 1.350.000 € zur Verfügung zu stellen, welches der Kläger nach Absprache mit der Beklagten während der Ankaufs- und Umbauphase als Kontokorrentkredit und nach Baufertigstellung in Form von Tranchen mit Laufzeiten von bis zu drei Monaten nutzen durfte. In dem Vertrag ist die Zahlung einer einmaligen, nicht laufzeitabhängigen Bearbeitungsgebühr in Höhe von 13.500 € vorgesehen, deren Rückzahlung der Kläger begehrt, weil die Klausel seiner Ansicht nach eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt.

Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist bei der Gewährung eines Darlehens an einen Unternehmer die Vereinbarung einer laufzeitunabhängigen Bearbeitungsgebühr anders zu beurteilen als im Falle eines Verbraucherdarlehens. Denn diese vertragliche Gestaltung könne dem Unternehmer auch deutliche Vorteile eröffnen, weil ein Gewerbetreibender im Gegensatz zu einem Verbraucher die Bearbeitungsgebühr typischerweise im Jahr der Finanzierung als Werbungskosten von seinen Einkünften abziehen könne. Gerade in wirtschaftlich ertragreichen Jahren könne sich aus Unternehmersicht die Vereinbarung einer abzugsfähigen Gebühr als sinnvoll darstellen, da sich der Werbungskostenabzug sofort auf die Steuerlast auswirke und jedenfalls liquiditätsschonend wirke. Da die angegriffene Klausel daher typischerweise auch einem wesentlichen Interesse des unternehmerisch tätigen Darlehensnehmers entspreche, führe sie zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Klägers.

Mit seiner von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Vorinstanzen:

LG Hamburg - Urteil vom 1. Dezember 2015 - 328 O 474/14

Hanseatisches OLG in Hamburg - Urteil vom 27. April 2016 - 13 U 2/16

und

3. XI ZR 436/16

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen einer GmbH (im Folgenden: Schuldnerin). Die Schuldnerin schloss mit der beklagten Bank in den Jahren 2009 und 2011 vier langfristige Annuitätenkreditverträge, die alle eine Regelung über eine einmalige Bearbeitungsgebühr enthalten.

Bei der Auszahlung der Darlehensvaluta an die Schuldnerin wurde die Gebühr jeweils vom Kreditbetrag einbehalten. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung in Höhe der einbehaltenen Gebühren in Höhe von insgesamt 33.640 € in Anspruch, weil die Klausel seiner Ansicht nach eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Seine Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. Da die Schuldnerin die Verträge als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB geschlossen habe, seien die Besonderheiten des unternehmerischen Geschäftsverkehrs zu beachten. Dort fänden Preisklauseln aller Art breite Verwendung. Diese Klauseln lägen im ureigenen Verantwortungs- und Gestaltungsbereich der Unternehmen, nämlich im Bereich der Preisfindung und -gestaltung. Es sei in einer marktwirtschaftlichen Ordnung Aufgabe des Unternehmers, selbstverantwortlich zu prüfen und zu entscheiden, ob weitere Vertragskosten mit seiner betriebswirtschaftlichen Kalkulation zu vereinbaren sind. Hingegen sei es nicht Aufgabe der Gerichte, die unternehmerische Entscheidung für den Abschluss eines Vertrages daraufhin zu überprüfen, ob die damit verbundenen Kosten zu Gunsten des einen Unternehmers und zu Lasten des anderen zu korrigieren sind.

Mit seiner von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Vorinstanzen:

LG Dresden - Urteil vom 28. Dezember 2015 - 9 O 824/15

OLG Dresden - Urteil vom 3. August 2016 - 5 U 138/16

Karlsruhe, den 2. Mai 2017

*§ 307 BGB Inhaltskontrolle 

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. 

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder  

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. 

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein. 

**§ 14 BGB Unternehmer

(1) Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. 

(2) …

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Das muss man den Leuten doch sagen!

Vom paar Tagen  musste ich einer über 80 Jahre alten Dame erklären, dass  sie nach dem Tod des Sohnes nicht nur dessen geringes Vermögen, sondern auch dessen Verbindlichkeiten geerbt hatte.
Das Erbe hatte sie bereits angenommen.  Sie hatte selbst verständlich auch die Kosten der Beerdigung getragen.  Dass sich Schulden ebenfalls vererben, das war ihr nicht bekannt. 

Sie konnte gar nicht verstehen, warum die Gelder, die sie schon aus eigenem Vermögen für die Beerdigung und Grabanlage bezahlt hatte, in dem Zusammenhang keine Rolle spielen.

Meinem Hinweis, sie könne noch Nachlassinsolvenz beantragen, müsse dann aber die geringen Vermögensgegenstände herausgeben, wollte sie dann doch nicht folgen.  Zu viele Erinnerungen waren mit diesen Gegenständen verbunden.

 Ihr Satz zum Abschied lautete: "Das muss man den Leuten doch sagen!"

Juristen gehen allzu oft ganz selbstverständlich davon aus, dass die Bevölkerung  ihre Rechte schon kennen wird. Das ist leider ganz und gar nicht der Fall.

Besser wäre es, wenn Behörden, hier z.B. das Nachlassgericht, eine Seite mit Allgemeinen Hinweisen verfassen und den Erben mit an die Hand geben würde. Noch besser wäre es, wenn es in Deutschland ein  Schulpflichtfach "Rechtskundeunterricht" geben würde.

Für die alte Dame käme dies natürlich zu spät.

In einer immer komplexer werdenden Welt scheint es mir persönlich angebracht, junge Menschen auch in dieser Hinsicht für das Leben fit zu machen.

Die Erbengemeinschaft und die Rache von Geschwistern

Die Er­ben­ge­mein­schaft ist oft­mals die letzte Gelegenheit, ver­meint­lich alte Rech­nun­gen unter Ge­schwis­tern zu präsentieren.

In so man­chem Fall löst das Ver­hal­ten der beteiligten Per­so­nen nur noch Kopfschütteln aus.

In ei­nem besonders krassen Fall ist der längst ­le­ben­de El­tern­teil vor annähernd zwei­e­inhalb Jahren verstorben. Es sind vier Ab­kömm­lin­ge vor­han­den. Da­von blo­ckie­ren der Äl­tes­te und die Jüngs­te ohne ersichtlichen Grund die Erb­aus­ei­nan­der­set­zung.

Der Nach­lass ist übersichtlich. Ne­ben einem Wohn­haus und ei­ni­gen unbebauten Grund­stü­cken sind noch ein PKW, Haus­rat und ein paar wer­thal­ti­ge Gegenstände vorhanden. Die Grund­stü­cke liegen in drei verschiedenen Amtsgerichtsbezirken.

Nach­dem eineinhalb Jahre lang kei­ner­lei  Mit­wir­kung der beiden Blo­ckie­rer an der Erbauseinandersetzung erfolgt war, wur­de vor  einem Jahr die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung hinsichtlich aller Grund­stü­cke in die Wege geleitet. Es folg­ten An­trä­ge auf vor­läu­fi­ge Einstellung der Zwangs­ver­stei­ge­rungen wegen angeblich unmittelbar bevorstehender Ei­ni­gung, obwohl die Blockierer keinerlei Anstalten dazu unternahmen.  Diese Anträge wurden  nach Mo­na­ten  von den zuständigen Ge­rich­ten zurückgewiesen.

Selbstver­ständ­lich wurden auch alle Rechts­be­hel­fe gegen diese Ent­schei­dungen von den Blockierern ein­ge­legt. Der äl­tes­te Nach­kom­me investiert seine Zeit in ei­ne Art ju­ris­ti­sches Selbst­stu­dium mit entsprechendem Halbwissen.

Die mehr­malige Auf­for­de­rung zum Ver­kauf der wenigen werthaltigen Ge­gen­stän­de das Einverständnis zu erklären, blieb erfolglos.

Dies hat zur Fol­ge, dass nun ei­ne Klage eingereicht werden muss, um ent­spre­chen­de Zustimmungserklärungen durch Ge­richts­ur­teil ersetzen zu lassen.

Nach der Ver­stei­ge­rung zeich­net sich schon die Kla­ge auf Zustimmung zum Tei­lungs­plan hin­sicht­lich der Erb­aus­ei­nan­der­set­zung ab.

Da stellt sich doch die Fra­ge, wie groß der Hass und un­ver­ar­bei­te­te Fa­mi­lie­ner­leb­nis­se sein müs­sen, um Men­schen in fort­ge­schrit­te­nem Al­ter zu be­wegen, bei so eindeutiger Rechts­la­ge so vie­le Kosten und Zeit zu in­ves­tie­ren, um sich an ih­ren Ge­schwis­tern zu rächen. Verhindern lässt sich die Aus­ei­nan­der­set­zung der Erbengemeinschaft jedenfalls nicht.

Notarrechnungen - immer vertrauenswürdig?

Notare gehören zu den Personen, denen ein Großteil der Bevölkerung bedingungslos vertraut. Das folgende Erlebnis einer Mandantin gibt Anlass, daran zu zweifeln.

Im Frühjahr 2013 suchte die Mandanten einem Notar im Südhessischen auf, um eine Erklärung beurkunden zu lassen.  Gelegentlich dieses Vorgangs wurde sie vom Notar angesprochen, ob sie denn schon eine Vorsorgevollmacht erstellt hätte. Dies Frage verneinte sie. Den Vorschlag des Notars, er könne ihr mal sein Muster schicken, verstand die Dame nicht als Auftragserteilung. Sie war daher sehr überrascht, als sie nach vier Jahren eine Notarkostenrechnung über einen Entwurf erhielt.

Das Muster hatte sie seinerzeit zwar bekommen, allerdings entsorgt. Mein Auftrag war daher zu prüfen, ob überhaupt ein Notarvertrag zustandegekommen war. Bei der Prüfung dieses Vorgangs stellte sich heraus, dass der Notar nach  dem neuen Gerichtskosten- und Notarkostengesetz abgerechnet hatte, obwohl seine Tätigkeit seinerzeit noch unter der Geltung der Kostenordnung stattgefunden hatte, die er demzufolge bei seiner Rechnung hätte zugrundelegen müssen.

Auf diesen Hinweis übersandte der Notar eine neue Rechnung, in der er den Gegenstandswert ohne ein Wort der Begründung verdoppelt hatte. Die neue Rechnung fiel also höher aus, als die ursprüngliche!

Ich mußte den Notar daher darauf hinweisen, dass  seine ursprüngliche Schätzung des Gegenstandswertes und erst recht die Verdoppelung dieses Gegenstandswertes ohne jegliche Grundlage ist. Gleichzeitig habe ich ihm dargelegt, wie meiner Meinung nach seine Rechnung aussehen müsste.
Heute lag nun  eine neue Rechnung in der Post, die diesen Vorgaben auch entspricht. Der neue Rechnungsbetrag liegt nun über 400 € unter dem, was der Notar zwischenzeitlich in Rechnung gestellt hatte.

Nach einer Entschuldigung sucht man im Begleitschreiben und in der Rechnung leider vergebens. Das Verhalten dieses Notariats lässt sich nur so interpretieren, dass entweder falsche Rechnungen – alle Rechnungen waren selbstverständlich vom Notar unterschrieben worden – bewußt überhöht ausgestellt werden. Oder aber das Schreiben der Rechnungen ist an eine Person delegiert, die dafür völlig unqualifiziert ist.

Es fällt schwer zu glauben, dass diese Vorgehensweise in diesem Notariat ein Einzelfall ist. Das Vertrauen, dass die Bevölkerung in das Arbeiten von Notariaten hat, wird durch solche Geschäftspraktiken jedenfalls massiv beschädigt.